Previsiones del mercado inmobiliario para 2023 y 2024
A medida que nos acercamos al año 2024, la evolución de la vivienda se perfila como un tema de gran interés y relevancia para inversores, compradores de viviendas, inquilinos y profesionales del sector.
En un entorno económico en constante evolución, las previsiones del mercado inmobiliario para el próximo año ofrecen una visión clave de lo que se puede esperar en términos de precios, oferta y demanda en el sector. De la mano de algunos expertos, podemos comprobar cómo el mercado de la vivienda remontará en 2024 o qué pasará con los tipos de interés y las hipotecas.
El mercado de la vivienda remontará en la segunda mitad de 2024
El mercado inmobiliario todavía tiene por delante unos meses de ajuste antes de empezar a remontar el vuelo. Ese es el escenario que ha dibujado el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos durante unas jornadas organizadas por el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, y en las que ha participado el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID-AIM).
Según el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y director del máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución, las compraventas de viviendas caerán este año en torno a un 15% y los precios acabarán cediendo, pese a que de momento se mantienen estables, y la tendencia a la baja se mantendrá en la primera mitad de 2024.
Su previsión es que las transacciones retrocedan otro 10% en el próximo ejercicio y que el precio medio de la vivienda se reduzca en torno al 3%, lastrados por el endurecimiento de las condiciones de financiación.
Como ha explicado Bernardos durante su intervención, "España ha entrado en recesión inmobiliaria porque ahora la ciudadanía puede pagar menos, aunque el PIB turístico ha subido y la economía no ha caído, ya que la evolución de la venta de viviendas no depende de la marcha del empleo, sino que está relacionada con la evolución del crédito".
Este escenario se fundamenta en que “los tipos de interés han subido y la predisposición de los bancos para conceder hipotecas ha bajado. La banca ha entrado en pánico inmobiliario por posibles repuntes en la morosidad en detrimento de sus beneficios y está siendo muy prudente. Pese a que las entidades están presentando cifras récord de beneficios, no hay hipotecas al 90-100% del valor de la vivienda. Se dan por el 80% del valor y a perfiles cuyos ingresos netos mensuales tripliquen el coste de la cuota hipotecaria”, ha aclarado el economista.
Como consecuencia, se está produciendo una caída de la demanda de préstamos, que se está notando en los principales polos del país. "Por eso en ciudades como Barcelona y Madrid la presencia de extranjeros aumenta su protagonismo, porque la demanda nacional baja”, ha puntualizado.
No obstante, cree que el mercado empezará a remontar el vuelo en la segunda mitad de 2024, aupado por las potenciales bajadas de los tipos de interés ante la debilidad económica a ambos lados del Atlántico.
“Alemania es un país vital en Europa que está en clara recesión y sigue sin recuperar su PIB previo a la pandemia. Mientras, EEUU no llegará a entrar en recesión, pero la está bordeando. Todo esto conllevará a un descenso de la inflación a partir del 2024 y una bajada del precio de las materias primas. A partir de mayo de 2024 se producirá la primera bajada de los tipos de interés al 4,25% y cerraremos el año que viene en el 3,5%, por lo que será durante el segundo semestre de 2024 cuando se vislumbre una remontada del mercado inmobiliario”, vaticina el experto.
Su previsión coincide con la que maneja el sector inmobiliario, que confía en que durante el próximo año vuelvan al mercado tanto la demanda como las grandes operaciones.
Los focos de Oriente Medio, China y la oferta
Según Gonzalo Bernardos, el conflicto que ha estallado en Oriente Medio no se trasladará al sector residencial. “La guerra entre Gaza e Israel no va a tener impacto en el mercado inmobiliario español, salvo que aumenten las sanciones a Irán y deje de exportar su cuota del 3% del petróleo mundial". Incluso en ese caso, ha detallado, Arabia Saudí ya ha anunciado que cubrirá lo que dejen de exportar otros países.
El economista también ha puesto el foco en los problemas inmobiliarios de China. En este sentido, ha recalcado que "China tiene una burbuja inmobiliaria mucho más elevada que España en el 2006". En los últimos meses, la promotora Evergrande se ha acogido a la Ley de Quiebras en EEUU, al igual que su homóloga Sunac, mientras se suceden los problemas financieros de otras compañías del sector como Country Garden, que ha incumplido el pago de unos bonos por valor de 15,4 millones de dólares (unos 14,5 millones de euros).
Durante su intervención, también ha criticado las medidas que ha anunciado el Gobierno para ampliar la oferta de viviendas, a las que califica como "fruto del frenesí legislativo del Gobierno para captar al voto joven, pero no se cumplirán”, y ha alertado de que la escasez de oferta se va a mantener en los próximos meses, "pues sólo se ha promocionado nuevo suelo para la construcción de viviendas en las áreas metropolitanas de Madrid y Málaga".
Por otro lado, Bernardos también ha insistido en que, fruto entre ese desajuste entre oferta y demanda, en las grandes ciudades españolas “se está ahogando a la clase media, pidiéndoles 350.000 euros por un piso de 50 m2, con unos precios que antes estaban reservados para el sector lujo”.
Bankinter cambia previsiones y augura subidas del precio de la vivienda en 2024
Bankinter ha actualizado sus previsiones inmobiliarias y ahora apuesta por más subidas del precio de la vivienda. Según el nuevo informe de estrategia publicado por el departamento de análisis de la entidad, referente al cuarto trimestre del año, el precio de la vivienda no caerá este año... sino que seguirá al alza.
En concreto, vaticina un aumento medio de los precios de los inmuebles residenciales en España del 1,2% a cierre de año, frente al descenso del 3% que había pronosticado en los anteriores informes trimestrales. Así, los analistas de Bankinter se suman a la mayoría del consenso de mercado, que apuesta por subidas leves de los precios en 2023, de alrededor del 2%.
Según el informe de la entidad, “los precios de vivienda aguantan mejor de lo previsto en 2023. Revisamos al alza nuestras estimaciones de precios de vivienda para 2023, que se verán soportados por un fuerte mercado laboral, con subidas salariales próximas al 5%“.
Estos nuevos números, no obstante, sí que reflejan una desaceleración del ritmo de subidas de los precios, que repuntaron un 5,5% el año pasado y un 6,4% en 2021. Así, será el menor incremento de los últimos años, seguido del registrado en plena pandemia (1,5%), y deja claro que “los fundamentales son buenos y no existe burbuja“, según Bankinter.
De cara a 2024, los analistas del banco sí que apuestan por una corrección de los precios, aunque será leve (en torno al 2%) y de “carácter coyuntural por el entorno de tipos de interés elevados“. De hecho, ya para 2025, cuando el mercado espera que se haya normalizado la política monetaria del BCE, la entidad confía en que la vivienda vuelva a retomar la senda alcista y se encarezca, de media, un 1%.
El euríbor no bajará del 3% en dos años
Otra de las previsiones inmobiliarias que incluye el informe de Bankinter es sobre el euríbor a 12 meses. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España ha terminado septiembre con subidas, tras registrar en agosto el primer descenso desde enero de 2022, al quedarse en el 4,149%.
Estos niveles son los más altos desde finales de 2008 y todo apunta a que el euríbor seguirá presionando a los hipotecados durante los próximos años. Según la entidad, a cierre de año el indicador se mantendrá en torno al nivel actual (4,1%) y bajará de forma muy leve a medio plazo, con una media anual del 3,9% en 2024 y del 3,4% en 2025. Así, su previsión es que las cuotas de las hipotecas no seguirán encareciéndose, aunque tampoco bajarán con contundencia al menos hasta 2026.
La normalización del mercado del alquiler ni se ve ni se espera en 2024
El arrendamiento de viviendas vive un momento de gran incertidumbre con los precios tocando máximos históricos, según los datos de idealista, ante una demanda cada vez mayor frente a una oferta de pisos en alquiler que cada vez se reduce más por motivos como el descenso de los pequeños inversores o la incertidumbre creada por la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
Los expertos consultados por idealista/news afirman que la recuperación del mercado del alquiler, en un escenario donde los precios se normalizan y la oferta es capaz de adaptarse a la demanda de jóvenes y de todo tipo de familias no se ve, ni se espera en un corto o medio plazo.
“El mercado del alquiler está roto, no hay oferta suficiente para absorber la actual demanda para vivir en arrendamiento”, destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España. Se mantiene en esta línea de opinión, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “el mercado del alquiler ni tiene solución ahora mismo, ni se espera. Es un mercado muy tensionado. Es un mercado que tiene un problema estructural que tiene que ver con la demanda y con la oferta”.
Para Daniel del Pozo, CEO de idealista/data, “la preocupante escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler, es uno de los factores que más está impactando en los precios de las casas. En los últimos 15 años no se ha seguido una buena política de ordenación del territorio ni de regeneración urbana que dé respuesta a las necesidades actuales”.
“Hay un caldo de cultivo perfecto para que nos encontremos con los precios más elevados en todo el año”, apuntan desde Alquiler Seguro. Su presidente, Antonio Carroza, comenta que la subida del euríbor y los altos costes de las hipotecas también afectan a los alquileres. Por un lado, “el alto coste de las hipotecas propicia, en general, que el alquiler se convierta en la única opción posible que tienen muchas personas para poder acceder a una vivienda”, mientras que “la subida del euríbor también repercute en los propietarios, pues aquellos con hipotecas ofertarán sus alquileres a un precio superior para poder hacer frente a la subida de estas”.
Preocupación por los efectos contrarios que está provocando la Ley de Vivienda.
Los precios del alquiler no han parado de crecer desde la salida de la crisis por la pandemia del coronavirus, y durante 2023 han tocado techo hasta agosto. En septiembre, los precios alcanzan los 11,8 euros/m2 de media al mes, apenas un 1,1% por debajo del máximo de la serie histórica de idealista, desde que el marketplace inmobiliario del sur de Europa realiza su estadística en 2007.
“En las grandes ciudades, un inquilino con un salario medio no puede pagar un alquiler al precio actual, que ya está por encima de los 1.000 o 1.200 euros. En muchos barrios, especialmente en los más céntricos, ha desparecido la oferta y cada vez hay menos en zonas periféricas”, agrega el consultor inmobiliario Eduardo Molet.
“En Barcelona, el control de precios establecido por la Generalitat ya supuso una ruptura entre la oferta y la demanda, de la que no nos hemos recuperado todavía y ya tenemos delante nuevos límites a los precios de los alquileres, que volverán a suponer tensiones en el mercado residencial en arrendamiento”, ha afirmado Anna Puigdevall, de FIABCI España.
El gobierno catalán, a la vez que acude al Tribunal Constitucional para denunciar la invasión de competencias de la Ley de Vivienda, ultima los trámites para aplicar las zonas de mercado residencial tensionado, que supondrán limitar los precios del alquiler en 140 municipios catalanes.
Desde Alquiler Seguro destacan que los precios medios alcanzarán en toda España los 900 euros al mes, lejos de la evolución media de los precios en los años previos a la pandemia, donde no superan los 800 euros de mensualidad.
Los expertos señalan la importante pérdida de la oferta de pisos en el mercado para explicar la actual tensión de precios, que la mayoría achaca a efectos ‘perversos’ de la Ley de Vivienda como el cambio de uso de la vivienda de alquiler tradicional a otro tipo de alquileres, como son el alquiler de habitaciones o los arrendamientos de temporada.
“Algunas de estas formas de alquiler son legales, pero otras no lo son, ya que, si la finalidad con la que el arrendatario va a usar el espacio alquilado es para residir habitualmente con vocación de permanencia, y este cuenta con las condiciones necesarias para poder ser habitable, se trata de un arrendamiento de vivienda, aunque la denominación que se le de en el contrato sea otra", ha aclarado el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo.
Otros se han desplazado al alquiler turístico o directamente han sacado sus pisos del mercado de arrendamiento y han decidido poner el inmueble a la venta, ante la inseguridad jurídica que ha alimentado la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, como la declaración de zonas tensionadas de alquiler, concretan los expertos.
El pasado mes de julio, el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona presentaron un informe sobre el impacto de la Ley de Vivienda en el mercado en el que afirmaba que la oferta de alquiler en España podría reducirse un 11,7% por los cambios introducidos por esta nueva normativa, lo que se traduciría en la desaparición de unos 100.000 inmuebles que actualmente están alquilados.
Molet, por su parte, recalca que detrás de la nueva Ley de Vivienda hay una visión que a medio plazo quiere fomentar que se creen ciertas corrientes de opinión. “Se busca que la sociedad acepte las expropiaciones como un mal menor, y para ello primero tienen que dejar sin vivienda a miles de familias vulnerables que no podrán acceder a ella con los actuales precios de alquiler debido a la poca oferta”.
Las soluciones no llegarán de la noche a la mañana
Cuestionados sobre cuáles serían los pasos a seguir para mejorar la actual situación del mercado del alquiler y acabar con esta tensión de precios, los expertos ven que no hay soluciones a corto plazo, pero que ya hay que poner en marcha mecanismos para atajar un problema endémico que va a perjudicar al tejido social y económico de España, como por ejemplo la emancipación de las personas.
Desde donpiso son tajantes, “en el mercado de alquiler en España, la única solución que tiene no es la intervención de los precios ni nada de esto, que esto lo que contribuye es que haya menos oferta, sino que es que exista una política eficaz y acertada y rigurosa por parte de las Administraciones y de los actores públicos y privados para generar un mayor volumen de oferta de inmuebles en alquiler”, concreta Emiliano Bermúdez.
Y pone de ejemplo el desarrollo de promociones público-privadas en suelos de la Administraciones para construir inmuebles destinados al alquiler, que ayuden a incrementar la oferta y que relajen los precios, sobre todo para los jóvenes y familias más desfavorecidas.
Anna Puigdevall, de FIABCI España, añade la posibilidad de que los ayuntamientos puedan agilizar los cambios de uso de muchas oficinas y locales, que ahora están en desuso, y convertirse en viviendas. “Otra solución pasa el aumento de otras soluciones habitacionales como el ‘coliving’, en función de las necesidades de cada uno”, concreta.
Recientemente, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) ha pedido en una carta abierta al presidente del Gobierno en funciones, Pedro Sánchez, que la inversión del Estado que respalde los Planes de Vivienda sea del 0,6% sobre el PIB, es decir, de 8.000 millones de euros.
La necesidad de aumentar el parque público de viviendas en alquiler es imperativa, aunque todo ello requerirá de grandes acuerdos entre Administraciones para llevar a cabo su construcción. El parque público de viviendas en España no supera el 2% del total de viviendas en nuestro país, cuando la media europea es del 9%. De ahí, el Plan de Gobierno para levantar 184.000 unidades en los próximos años.
FUENTE: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/11/09/809102-previsiones-del-mercado-inmobiliario-para-2023-y-2024#at_medium=email&at_emailtype=retention&at_campaign=1056&at_creation=ES_20231109_93528_809102_msvnews_sp_evolucionVivienda&at_send_date=20231109&at_link=m-1-titular-node-809102&at_recipient_id=72473936400&at_recipient_list=3&utm_medium=email&utm_campaign=1056&utm_term=m-1-titular-node-809102
