Lo que esconde la Ley de Vivienda: ralentización de operaciones y posible desaparición de inmobiliarias

El artículo 31 de la normativa que podría entrar en vigor este mes está llenando de dudas al sector y podría suponer la desaparición de pequeñas inmobiliarias

La Ley de Vivienda que ya está en el Senado para terminar su tramitación y entrar en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo trae muchas medidas de calado.

Más allá de los topes al alquiler en zonas tensionadas, de la protección de los inquilinos vulnerables para evitar su desahucio en caso de impago o la sustitución del IPC por otro índide a la hora de actualizar las rentas, la normativa incluye otras muchas novedades que están sorprendiendo y llenando de dudas al mercado inmobiliario. Una de ellas se encuentra en el artículo 31, que versa sobre la información mínima necesaria en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.

Según consta en el Proyecto de Ley que aprobó el Pleno del Congreso de los Diputados y que el pasado 8 de mayo se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, el artículo establece que la persona interesada en comprar o alquilar una vivienda “que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra”. Por ejemplo, las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo) o si la vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada de precios.

Pero también incluye un punto controvertido: entre la información que puede solicitar está la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”, tal y como establece el apartado 1.a del artículo.

Según explican asociaciones, agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos de la oposición a idealista/news, este punto de la Ley de Vivienda no solo aumentará el trabajo burocrático y administrativo de los agentes inmobiliarios, sino que también va a dificultar su labor y podría lastrar el negocio de las pequeñas agencias, provocando su desaparición en algunos casos. Además, son susceptibles de sufrir sanciones económicas por incumplimiento. Un escenario nuevo que muchas voces consideran excesivo, a la par que arriesgado.

1. En contra de la profesionalización del sector

2. Más burocracia que entorpece las operaciones

3. Dudas con la aplicación del artículo 31 de la Ley de Vivienda  

4. Otros puntos innecesarios y otros más positivos

En contra de la profesionalización del sector

Una de ellas es la de José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), quien manifiesta que “la nueva Ley de Vivienda incorpora dos elementos importantes que, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, consideramos van en contra de la profesionalización del sector, en incluso de su viabilidad, sobre todo para algunas inmobiliarias, que se dedican solo a la intermediación de alquileres, que pueden directamente desaparecer del mercado”.

Uno de los elementos que critica Zurdo es la modificación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “donde los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, suprimiéndose cuando este sea persona jurídica, y de esta forma todos los arrendadores particulares tendrán que hacerse cargo de este gasto y los profesionales que se dedican solo a la intermediación inmobiliaria, no podrán cobrar este servicio profesional al inquilino o cargar sus honorarios a los arrendadores”.

Y el otro punto conflictivo precisamente es el artículo 31, “donde el inquilino, antes de entregar ningún dinero y dejar formalizada la operación, podrá solicitar toda una serie de datos y documentación, como la identificación del arrendador, donde el inquilino, de esta manera, podrá sortear la intermediación de la agencia inmobiliaria y tentar al arrendador para prescindir de los servicios de la agencia inmobiliaria. Este es un punto muy importante, que atenta contra la labor y la función de las empresas y profesionales del sector, donde el espíritu de la Ley incide directamente en poner trabas a la labor profesional, para dar más peso a la relación entre particulares, poniendo trabas a la profesionalización del sector”.

Zurdo también incide en que la normativa “hace recaer en la empresa intermediaria, bajo sanción, la responsabilidad en la obtención de dichos documentos, que ella no tiene que tener (solo los propietarios, y cuando los tienen), como la cédula de habitabilidad, los planos de la vivienda y del edificio con salidas de emergencia y de evacuación, las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones, la información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas, la memoria de calidades, etc. Una vez más, vemos cómo se ataca a los profesionales, trasladándoles la responsabilidad por la falta de documentación de los propietarios, imponiéndoles sanciones económicas”.

Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, también considera que el hecho de que desde el primer momento el comprador o arrendatario de la vivienda conozca el nombre del propietario puede tener un efecto nocivo. “Puede producirse una de las situaciones que más combaten las inmobiliarias y es que hagan la compraventa saltándolas y, por tanto, perdiendo los honorarios por el trabajo realizado hasta ese momento. Otro riesgo que entiendo que se puede producir es que esa información no se quiera utilizar correctamente”, comenta.

La letrada también recalca que “estos requisitos a quien más afectará será a los intermediarios financieros e inmobiliarias que no solo van a tener mucha más burocracia, sino que además tendrán más inconvenientes con los propietarios”.

Las críticas a esta parte de la Ley de Vivienda también llegan desde la esfera política. Según Juan Ignacio López-Bas Valero, diputado por Alicante de Ciudadanos y miembro de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados, “esas referencias a información subjetiva en el marco de una operación inmobiliaria y referida a la identidad de las partes en un posible contrato son, a mi juicio, un exceso”.

En su opinión, “es excesivo tener que informar previamente a la operación de la identidad de las partes, dado que precisamente esa información puede ser una garantía de protección de los intereses y la labor del agente, así como realmente no aporta nada al comprador o al arrendatario conocer la identidad de vendedor o arrendador, respectivamente, salvo, obviamente, el interés por acceder a una posible operación "saltándose" al agente y el pago de su comisión por su trabajo, fundamentalmente cuando no existe una relación contractual obligatoria clara entre agente y comprador/arrendatario, sino realmente entre aquél y vendedor/arrendador. Esto incluso se refuerza con la previsión legal nueva de que sea el vendedor/arrendador quien deba asumir los costes de la gestión inmobiliaria”. En suma, añade López-Bas Valero, “desde mi grupo parlamentario consideramos que la información de tipo objetivo es evidentemente exigible, por cuanto la realidad objetiva del inmueble, tanto física como jurídica, es un derecho, pero no entendemos que suceda así realmente con la información subjetiva (la identidad de la parte vendedora/arrendadora), que nada aporta en principio a la contraparte en cuanto a sus derechos protegibles como tal”.

Más burocracia que entorpece las operaciones

Los expertos consultados alertan de que este cambio normativo lastrará el trabajo de las agencias inmobiliarias vía burocracia, lo que “va a entorpecer y ralentizar las operaciones para arrendar o vender una vivienda”, según manifiestan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

En esa misma línea, desde Círculo Legal destacan que el hecho de que se tengan que entregar todos estos datos de inicio “dificulta el trabajo a los intermediarios inmobiliarios, que muchas veces son contratados por la propiedad para que hagan todas las gestiones y ellos no tengan ninguna intervención”.

Por su parte, Montserrat Junyent, presidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), califica el artículo 31 de la Ley de Vivienda como "un exceso de celo", ya que "desde el punto de vista del consumidor tiene muy buenas intenciones, pero no es así desde la perspectiva de las agencias inmobiliarias". Junyent lamenta que la normativa abra la puerta a la picaresca de que los potenciales compradores e inquilinos puedan sortear al intermediario y critica que "en lugar de tratar de simplificar la relación contractual con un documento básico, estamos añadiendo más requerimientos formales a modo de cláusulas".

Los expertos recuerdan que la propiedad de un inmueble se puede solicitar en el Registro de la Propiedad, por lo que creen que no era necesario incluir este punto en la Ley de Vivienda, e insisten en que, a partir de la entrada en vigor de la normativa, los intermediarios inmobiliarios deberán contar con el consentimiento de los propietarios para ceder sus datos a terceros.

Así lo advierte la socia de Círculo Legal: “entiendo que si se facilita esta información la inmobiliaria o intermediario deberá hacer firmar un documento que dicha información y documentación solo puede ser utilizada en relación a cualquier contrato que se pueda realizar del inmueble, pero para ningún otro fin”, recalca Goenaga. 

Juan José Ríos Zaldívar, socio de Legal de Grant Thornton, también comparte esa visión. “El agente inmobiliario que se viera obligado a facilitar los datos de su cliente (persona física dueña de la vivienda) a otro particular (interesado en alquilarla o adquirirla), estaría realizando un tratamiento de los datos personales del cliente, que podría considerarse lícito por cuanto sería necesario para el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento”. E insiste en que “está afectándose al derecho a la privacidad de los datos del cliente, por lo que, de aprobarse la Ley de Vivienda con esta regulación, las agencias deberán de advertir al cliente de la posibilidad de que sus datos sean comunicados a las personas interesadas en alquilar o adquirir su vivienda que así lo requieran al amparo de la Ley”. Por ello, la consultora defiende que “sería muy conveniente delimitar exactamente qué datos de identificación se deberán facilitar al interesado, así como establecer algún mecanismo que evite que, al albur de esta obligación de información, se burlen los derechos del agente inmobiliario que haya podido intermediar en la operación”.

Mercedes Blanco, senior managing partner de Fincas Blanco y CEO de Vecinos Felices, por su parte, cree que esta exigencia que deben cumplir los intermediarios “requiere que el propietario autorice previamente la cesión de su información a requerimiento de los clientes interesados. Todos los inmuebles que se trabajen deberán previamente los propietarios formalizar documento de encargo profesional, en el que se garanticen los honorarios de la inmobiliaria, y con los clientes interesados se debería formalizar un documento en el que se comprometen a respetar nuestra gestión, independientemente de quien abone los honorarios de la empresa inmobiliaria”.

Así pues, recalca que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda “afectará a la forma de trabajar de las empresas inmobiliarias que, a mi entender, deberán documentar adecuadamente el mandato de intermediación inmobiliaria, igual que documentar todos los expedientes tanto de venta como de alquiler”. De esta forma, “en el supuesto de que las partes decidieran no abonar los honorarios a la empresa inmobiliaria, si previamente se ha documentado que existía mandato del propietario, visita del comprador e interés en la venta y alquiler, se puede acreditar que corresponde el abono de los honorarios”.

Jesús Manuel Martínez Caja, abogado y secretario general ejecutivo de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), también confiesan que los intermediarios necesitarán protegerse del “riesgo de que el consumidor dé la vuelta a la agencia al conocer la identidad de vendedores y arrendadores, lo que les permite dirigirse directamente a ellos”. En su opinión, la propia agencia “debe prevenirlo y afrontarlo mediante la confección de documentos que penalicen al cliente y que sean disuasorios para que no lo hagan. Un cliente no puede exigir la información desde el primer momento en que pisa la agencia, al menos no está así establecido legalmente. Por tanto, será desde el momento en que vaya a hacer una oferta de compra o alquiler cuando se le debe transmitir la identidad de los propietarios o arrendadores. Y en ese momento la agencia debe establecer mecanismos de protección y defensa de sus intereses, vía penalización de previsibles incumplimientos por parte del cliente, pactadas y consentidas por dicho cliente”.

Desde AMADEI insisten en que esta es una “exigencia legal y, por tanto, de obligado cumplimiento que no cabe eludir” y que “las agencias más pequeñas, y no olvidemos que el sector se nutre de autónomos y microempresas en más de un 80%, son las más perjudicadas o afectadas a la hora de cumplir con esta exigencia, pues son la que menos infraestructura presentan y, además, no llevan a efecto actividades paralelas o distintas a la comercialización de ventas y alquileres, que es su fuente casi exclusiva de ingresos”.

Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, también insiste en que "deberán ser las agencias e intermediarios quienes, en salvaguarda de sus intereses, redacten las cláusulas oportunas para que nos se produzca ese salto u omisión de su intervención, debiendo de advertirse al vendedor y/o arrendador que sus datos podrán y deberán ser cedidos al interesado si así lo requiere". Además, recuerda que ya la Ley contempla no solo que consten los datos de quien encarga la operación, sino también los de quien la intermedia y, por tanto, genera unos derechos de cobro de honorarios".

La abogada también lamenta que el legislador no haya aprovechado la ocasión para "haber hecho una regulación sobre las cualidades, aptitudes y titulación, que ha de tener un intermediario en operaciones de compraventa y de alquiler, sobre todo los conocimientos para aplicar y redactar en cada caso concreto, las cláusulas que correspondan". En su opinión, en las operaciones inmobiliarias "se debe de huir de los modelos prefabricados o testigos y atender más a la concreta casuística de las partes", y recomienda que tanto intermediarios como compradores y/o arrendatarios, se apoyen en los despachos de abogados "en garantía de un negocio jurídico estudiado y ordenado, y para prevenir futuros inconvenientes entre las partes y el intermediario".

Dudas con la aplicación del artículo 31 de la Ley de Vivienda  

Otra lectura conflictiva que destacan los expertos de esta nueva información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda es su ‘colisión’ respecto a algunas normativas autonómicas, como es el caso de la normativa de consumo catalana.

Carles Sala, director del Área Jurídica del COAPI de Barcelona, abogado y doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), asegura que este punto genera dudas no solo por el impacto que pueda tener para el intermediario, sino también de cara al propietario. En su opinión, el artículo 31 de la Ley de Vivienda “es un artículo redactado al amparo de la defensa de los consumidores y usuarios, pero esta materia está en manos de las CCAA”. Sala explica que los agentes de la propiedad de la capital catalana ya han realizado una consulta al respecto a la Agencia Catalana del Consumo y a la Agencia de Protección de Datos, ya que “es ilógico aplicar dos leyes diferentes de forma simultánea en una misma materia”, y esperan que la interpretación por parte de dichos organismos sea rápida. También critica el hecho de que el texto que va a votar el Senado no incluya qué información concreta sobre el propietario debe suministrar la agencia, ni que el texto especifique que ese punto se va a desarrollar en el futuro.

Además, Sala lamenta que este sea el único artículo de la normativa relacionado con consumo que se ha mantenido en el proyecto, ya que han desaparecido varios artículos del texto inicial centrados en materias como las obligaciones de los promotores que perciben cantidades anticipadas por una vivienda o la publicidad de la promoción de viviendas. En concreto, han desaparecido el artículo 32 (obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas), el artículo 33 (requisitos de las garantías), el artículo 34 (información contractual), el 35 (ejecución de la garantía), el 36 (cancelación de la garantía), el 37 (publicidad de la promoción de viviendas) y también el artículo 38 (infracciones y sanciones). 

Otros puntos innecesarios y otros más positivos

El mercado no solo alerta de los efectos que puede provocar la necesidad de suministrar la información de los propietarios de los inmuebles a la labor de intermediación inmobiliaria, sino que también consideran que el artículo 31 incluye puntos que catalogan como innecesarios o preocupantes.

“Uno de los puntos que más me preocupa de la información que se tiene que facilitar de inicio es el estado de ocupación de la vivienda por cuanto a cualquier persona le van a tener que decir si el piso en cuestión este vacío con el riesgo que eso supone de cara a una ocupación”, opina la socia de Círculo Legal. Otro punto al que tampoco ve sentido es “equiparar la misma información para los casos de venta que para los arrendamientos porque a un arrendatario no tiene por qué interesarle si el piso tiene una carga hipotecaria o cualquier otra porque no va a afectar a su contrato”. Tan solo afectaría en caso de ejecución hipotecaria, ya que, si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro, el banco ejecutante no tiene la obligación de respetar el contrato que exceda de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es una empresa).

Goenaga también considera que la normativa incluye novedades positivas, como por ejemplo que “se puede requerir información al propietario sobre si existe amianto o alguna sustancia peligrosa o nociva para la salud y, por tanto, en todos aquellos casos que exista aluminosis o algún vicio oculto por la existencia de alguna de estas sustancias se obtendrá con anterioridad la información y evitará que luego se tengan que interponer demandas sobre esta cuestión”.

Mientras tanto, desde AMADEI insisten en que “todo lo que redunde en proteger al consumidor y fomentar una información lo más transparente y fidedigna posible es bueno”, aunque siempre y cuando se cumplan unas premisas, como que “los agentes están obligados a recabar del propietario la información que sólo pueda proceder de él. Por tanto, si el propietario no la proporciona no pueden inventarla. Pero sí deberían tener por escrito que han solicitado esa información”. Otra de las premisas que pone sobre la mesa es que “hay aspectos técnicos y jurídicos que se escapan de la formación de un agente. Habrá agencias que solo comercialicen viviendas, que son la mayoría y otras que cubren servicios complementarios de asesoramiento técnico y jurídico o de otra índole”. Por tanto, concluye AMADEI, “no cabe exigir a una agencia que informe o asesore de cuestiones que no le competen, para eso están los archivos públicos, municipales, catastrales y registrales”.

@Ana P. Alarcos

Fuente: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/05/11/805807-lo-que-esconde-la-ley-de-vivienda-ralentizacion-de-operaciones-y-posible#at_medium=email&at_emailtype=retention&at_campaign=1062&at_creation=news_weekly_20230512&at_send_date=20230512&at_link=m-1-leer-mas-node-805807&at_recipient_id=72475616794&at_recipient_list=3&utm_medium=email&utm_campaign=1062&utm_term=m-1-leer-mas-node-805807